Veniturile obținute din închirierea unui apartament, a unei case, a unui spațiu sau a altui bun din patrimoniul personal intră în categoria veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Proprietarul trebuie să țină cont atât de înregistrarea contractului de închiriere, cât și de obligațiile fiscale care apar în urma veniturilor realizate.
Regulile s-au simplificat începând cu veniturile aferente anului 2025. Declarația Unică estimativă a fost eliminată, astfel că proprietarul nu mai declară în cursul anului venitul pe care estimează că îl va obține din chirie. Venitul realizat se declară, atunci când există această obligație, până la 25 mai inclusiv a anului următor. Separat, contractul de închiriere trebuie înregistrat la organul fiscal în termenul prevăzut de lege.
Când se depune Declarația Unică pentru veniturile din chirii
Pentru veniturile din chirii realizate începând cu anul 2025, regula generală este simplă. Declarația Unică se depune până la 25 mai inclusiv a anului următor celui în care au fost obținute veniturile.
De exemplu, o persoană care a obținut venituri din chirii în 2025 le-a declarat până la 25 mai 2026. Pentru veniturile realizate în 2026, declararea se face în anul următor, potrivit termenului fiscal aplicabil.
Această regulă este importantă deoarece vechiul sistem presupunea și declararea venitului estimat în anumite situații. În prezent, începerea unui contract de închiriere în cursul anului nu mai generează obligația depunerii unei Declarații Unice estimative pentru impozitul pe venit.
Există însă o obligație separată. Contractul de locațiune trebuie înregistrat la organul fiscal în cel mult 30 de zile de la încheiere. Tot în termen de 30 de zile se declară modificările ulterioare ale contractului.
Înregistrarea se realizează prin formularul C168, însoțit de copia contractului. Dacă înțelegerea dintre proprietar și chiriaș se modifică sau încetează, informația corespunzătoare se transmite organului fiscal prin același formular.
Prin urmare, proprietarul trebuie să facă diferența între două operațiuni fiscale distincte:
- înregistrarea contractului de închiriere prin formularul C168
- declararea venitului realizat prin Declarația Unică, formularul 212, atunci când proprietarul are această obligație
- plata impozitului și, după caz, a contribuției de asigurări sociale de sănătate
Situația diferă atunci când chiria este plătită de o persoană juridică sau de o altă entitate care are obligația de a conduce evidență contabilă. În acest caz, impozitul pe venitul din chirie este, în principiu, calculat și reținut la sursă de plătitorul venitului. Proprietarul trebuie însă să verifice separat dacă veniturile sale generează obligații privind CASS.
Cum se calculează impozitul pentru o chirie
Pentru închirierile obișnuite din patrimoniul personal, venitul net se determină prin aplicarea unei cote forfetare de cheltuieli de 20% asupra venitului brut. Practic, venitul net impozabil reprezintă 80% din venitul brut.
Impozitul pe venit este de 10% și se aplică asupra venitului net impozabil. Din punct de vedere matematic, impozitul ajunge astfel la 8% din venitul brut, în situația standard în care se aplică această cotă forfetară.
Să presupunem că un apartament este închiriat unei persoane fizice pentru 2.500 de lei pe lună pe parcursul întregului an. Venitul brut anual este de 30.000 de lei.
Calculul se face astfel:
- venitul brut anual este de 30.000 de lei
- cheltuiala forfetară de 20% este de 6.000 de lei
- venitul net anual este de 24.000 de lei
- impozitul de 10% aplicat venitului net este de 2.400 de lei
Pentru proprietar, această metodă simplifică mult calculul. Cota forfetară se aplică potrivit regulilor fiscale, fără ca proprietarul să fie obligat să demonstreze prin facturi că a suportat efectiv cheltuieli în valoarea respectivă.
Trebuie acordată atenție și contractelor în care chiria este stabilită în valută. Venitul trebuie transformat în lei potrivit regulilor fiscale aplicabile, iar calculul final se face pe baza valorilor în lei.
O altă situație care merită verificată este cea în care chiriașul suportă cheltuieli care, potrivit legii sau contractului, sunt în sarcina proprietarului. În funcție de natura lor, asemenea sume pot influența venitul brut fiscal.
Când apare obligația de plată a CASS
Impozitul pe venit și contribuția de asigurări sociale de sănătate sunt obligații diferite. Faptul că o persoană plătește impozit pentru chirie nu înseamnă automat că datorează și CASS.
Pentru CASS se urmărește nivelul veniturilor relevante prevăzute de Codul fiscal. Veniturile din chirii se pot cumula, pentru verificarea plafonului, cu alte categorii de venituri pentru care legislația prevede această cumulare.
Pragurile pentru CASS sunt stabilite în funcție de salariul minim brut și de nivelurile prevăzute de legislația fiscală. De aceea, calculul trebuie făcut pentru anul fiscal concret, folosind salariul minim și regulile aplicabile perioadei respective.
O persoană care are mai multe surse de venit ar trebui să verifice împreună, după caz, veniturile din chirii, investiții, dividende și celelalte categorii relevante. Depășirea plafonului poate genera obligația de plată a CASS chiar dacă venitul obținut dintr-un singur apartament este relativ redus.
CAS, adică contribuția pentru pensie, nu se datorează în mod obișnuit pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor. Pentru proprietar, principalele obligații care trebuie verificate sunt impozitul pe venit și CASS.
Cum se completează și se transmite Declarația Unică
Declarația Unică este formularul 212. Varianta electronică permite introducerea veniturilor realizate în România și calcularea obligațiilor pe baza informațiilor completate de contribuabil.
Pentru veniturile din chirii se selectează categoria corespunzătoare veniturilor din cedarea folosinței bunurilor. Proprietarul trebuie să folosească datele reale ale contractului și veniturile aferente anului fiscal declarat.
Înainte de completare este util să fie pregătite câteva informații:
- contractul de închiriere și eventualele acte adiționale
- perioada în care bunul a fost închiriat
- valoarea chiriei prevăzute în contract
- venitul brut aferent anului fiscal
- informațiile privind alte venituri relevante pentru calcularea CASS
- datele privind eventualele impozite reținute la sursă
Declarația poate fi transmisă electronic prin Spațiul Privat Virtual. Legislația permite și depunerea în format fizic la organul fiscal competent sau transmiterea prin poștă, conform procedurii aplicabile.
Varianta electronică este practică deoarece contribuabilul poate păstra documentul transmis și recipisa care confirmă procesarea declarației. Recipisa trebuie verificată după depunere pentru a vedea dacă formularul a fost validat.
Dacă proprietarul constată ulterior o eroare, Declarația Unică poate fi corectată printr-o declarație rectificativă, în condițiile prevăzute de legislația fiscală.
Pentru administrarea corectă a unei chirii, cea mai simplă abordare este păstrarea contractului, a actelor adiționale și a unei evidențe a veniturilor pe fiecare an. La începutul contractului se rezolvă înregistrarea acestuia, iar după încheierea anului fiscal se verifică obligațiile din Declarația Unică.
Respectarea termenelor și calcularea corectă a venitului net transformă declararea chiriei într-o procedură relativ simplă. Proprietarul care separă înregistrarea contractului de declararea venitului și verifică distinct impozitul și CASS poate gestiona mult mai ușor toate obligațiile fiscale legate de închirierea bunului.
